Leef je leven
Bij de taxatie van een woning speelt de fundering namelijk een veel grotere rol dan voorheen. Zeker bij oudere woningen kan dat gevolgen hebben voor de waarde, de financiering en uiteindelijk voor de verkoop.
Voor verkopers betekent dit vooral dat het belangrijker wordt om mogelijke funderingsvragen al vóór de verkoop in beeld te hebben. Voor kopers betekent het dat er meer informatie beschikbaar komt, maar soms ook meer onzekerheid.
Juist daarom is het verstandig om te weten wat de nieuwe funderingscode inhoudt, wanneer deze een rol speelt en wat je kunt doen om verrassingen tijdens de verkoop of aankoop te voorkomen.
Bij Leef Makelaars merken we dat hier veel vragen over zijn. Daarom leggen we uit wat er verandert en wat dit concreet betekent voor zowel verkopers als kopers.
Wat is de nieuwe funderingscode?
In het nieuwe taxatierapport werkt de taxateur niet langer met de aanduidingen ‘laag’, ‘midden’ of ‘hoog’ risico. In plaats daarvan krijgt een woning een funderingsscore van A tot en met E.
- A = zeer laag risico
- B = laag risico
- C = verhoogde aandacht
- D = verhoogd funderingsrisico
- E = hoog funderingsrisico
De taxateur baseert deze score op gegevens van het KCAF (Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek), aangevuld met de eigen waarnemingen tijdens de opname van de woning.
Vooral bij woningen uit de jaren ’20 en ’30, woningen op houten palen of woningen in gebieden met wisselende grondwaterstanden, kan dit een belangrijk onderdeel van de taxatie worden.
Let op: de nieuwe funderingsscore is nog volop in ontwikkeling
Hoewel de nieuwe funderingscode veel meer inzicht geeft, merken wij in de praktijk dat het systeem nog niet altijd volledig of foutloos is.
De gegevens zijn gebaseerd op modellen, kaarten en informatie uit de omgeving. Daardoor komt het voor dat een woning een D- of E-score krijgt, terwijl er in werkelijkheid geen concrete aanwijzingen zijn voor funderingsproblemen. Andersom kan het ook voorkomen dat een woning juist gunstiger scoort dan op basis van de bouw en locatie te verwachten is.
Op dit moment lijkt de praktijk bovendien vrij grofmazig: woningen vallen vaak óf in de categorie A/B/C, óf direct in D/E. Er zit nog weinig nuance tussen. Juist daarom is het belangrijk om een D- of E-score niet meteen te zien als bewijs van een slecht fundament, maar vooral als een signaal dat nader onderzoek verstandig kan zijn.
Wij verwachten dat het systeem de komende jaren verder verfijnd zal worden. Tot die tijd blijft het belangrijk om niet alleen naar de score te kijken, maar ook naar de woning zelf, de bouwperiode, eventuele eerdere onderzoeken en de ervaringen van bewoners.
Waarom is dit belangrijk bij de verkoop van een woning?
Veel verkopers denken dat funderingsvragen pas spelen nadat een koper een woning heeft gekocht. In de praktijk komt het onderwerp vaak pas naar voren tijdens de taxatie voor de hypotheek.
Dat is precies het moment waarop onzekerheid voor vertraging of discussie kan zorgen.
Wanneer een taxateur een D- of E-score noteert, zal een geldverstrekker meestal aanvullende informatie willen zien. Zonder die informatie kan een taxatie lager uitvallen of kan de financiering van de koper vertraging oplopen.
Juist daarom is het verstandig om mogelijke funderingsvragen eerder in beeld te brengen.
Wat te doen bij een D- of E-score?
Wanneer uit de taxatie of uit de eerste signalen blijkt dat een woning een D- of E-score heeft, adviseren wij om vooraf een beperkt funderingsonderzoek of waarderingsrapport te laten uitvoeren.
Wij verwachten dat de kosten hiervan in de praktijk ongeveer tussen de € 700 en € 800 zullen liggen.
Zo’n rapport geeft meer duidelijkheid over:
- de staat van de fundering
- de kans op schade of herstel
- de verwachte gevolgen voor de waarde van de woning
- de vraag of aanvullend onderzoek nodig is
Door dit vooraf te regelen, voorkom je dat een koper of bank later schrikt van een melding in het taxatierapport.
Combineer dit bij voorkeur met een bouwkundige keuring
In veel gevallen adviseren wij om een funderingsrapport te combineren met een bouwkundige keuring.
Een bouwkundige keuring geeft inzicht in de algemene staat van de woning. Het funderingsrapport geeft specifiek duidelijkheid over de fundering.
Samen zorgen deze onderzoeken voor veel meer zekerheid.
Voor een koper betekent dit:
- minder onzekerheid
- meer vertrouwen
- een kleinere kans op verrassingen na aankoop
Voor een verkoper betekent dit:
- minder discussie tijdens de onderhandelingen
- minder risico op een lagere taxatie achteraf
- meer kans dat de koop doorgaat
- uiteindelijk vaak een hogere verkoopopbrengst
Transparantie levert meestal meer op
Veel verkopers zijn bang dat extra informatie over fundering juist afschrikt. In de praktijk zien we vaak het tegenovergestelde.
Onzekerheid is meestal schadelijker dan duidelijkheid.
Wanneer een koper zelf pas tijdens de taxatie ontdekt dat er mogelijk een funderingsrisico is, ontstaat vaak twijfel. Dan wordt er opnieuw onderhandeld of haakt een koper af.
Als je als verkoper vooraf laat zien wat er speelt, inclusief onderzoek en toelichting, ontstaat juist vertrouwen.
En vertrouwen leidt vaak tot een betere verkoop.
Wat betekent dit voor jouw woning?
Verkoop je een oudere woning, bijvoorbeeld uit de jaren ’20 of ’30, of staat jouw woning in een buurt waar funderingsproblematiek vaker voorkomt? Dan is de kans groot dat een koper of taxateur hier straks vragen over gaat stellen.
Dat hoeft geen probleem te zijn. Maar het is wel verstandig om daar op tijd op voorbereid te zijn.
Een A-, B- of C-score geeft meestal voldoende rust. Bij een D- of E-score adviseren wij om niet af te wachten tot een koper of bank erover begint, maar vooraf duidelijkheid te creëren.
Juist door eventuele onzekerheid vóór de verkoop te onderzoeken, voorkom je verrassingen tijdens de onderhandelingen of bij de taxatie.
In veel gevallen levert dat uiteindelijk meer vertrouwen, een soepeler verkoopproces en een betere opbrengst op.
Ons advies
Bij oudere woningen of woningen in buurten waar funderingsproblematiek voorkomt, adviseren wij om al vóór de verkoop na te denken over de fundering.
Twijfel je of jouw woning hiermee te maken kan krijgen? Dan is het verstandig om dit vooraf te bespreken.
Een beperkt funderingsrapport van ongeveer € 700 tot € 800 kan veel onzekerheid wegnemen en uiteindelijk juist helpen om de verkoopopbrengst te maximaliseren.
Bij Leef Makelaars denken we graag mee over wat verstandig is: afwachten, onderzoeken of juist direct duidelijkheid geven.
